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第一篇第二章 时远时近，开发商与政府在博弈（3）
我们一方面应该承认，前两年的房价高速上升已透支房地产行业与中国经济的发展体力，但另一方面也应该看到，房地产是拉动内需的重要力量，牵涉到50多个相关产业，房地产贷款是银行风险与收益的重要来源。急升固然会透支未来发展体力，急挫则会使中国经济处于巨大的风险之中。渐变与高效是中国房地产行转型的关键词。
中国经济模式被捆绑在以房地产业为主的既定的经济发展路径上，这种模式不是好事，却是现实。面对这样的情况，考虑到各方的承受能力，采取渐变政策才是社会成本最低的方法。与此同时，政府应该提供优质房地产企业以发展空间，通过此轮房地产市场调控使房地产企业利润逐渐下降，将低效与低质企业驱逐出市场，而使有信用、市场效率高的企业支撑中国房地产行业的未来，达到优币吞并劣币、澄清市场秩序的目标。从现状来看，小地产商林立的局面未能改观，王石所憧憬的房地产产业化链条遭遇资金、原料、土地各种围墙封堵，还是比较遥远的梦想。
最后，并非最不重要的是，不同地区应实行不同的政策。各个城市的房地产市场消费格局不同，在北京、上海这样的大型市场可以降低投资性需求，但不可能彻底消灭投资性需求，二三线城市的挤泡行动与大城市的挤泡理应区别对待。如果为了基本不可能实现的乌托邦，任由政府之手深入资产品定价系统的各个细节，会让经济彻底失去活力。
附记：晚与几个老友以及沪上房地产李、胡等房地产研究人士一起，谈到房地产现实中的围城，大受启发，日后当着之于笔墨。产业链、配套、土地分割状态、投资品的定位，种种存在矛盾之处。
二手房松动是个信号，值得密切关注。（2008…07…04）
房地产市场为何反智反商
我们在近期的房地产市场中再次见识如下恶性循环：房价上涨引发民怨沸腾，政府出手以加税、紧缩信贷、限价、清查中介与房地产开发商等方式积极调控，但紧缩引发的往往是需求暂时抑制之后的房价报复性反弹，政府不得不再次出手进行调控。
房地产政策与货币、股市政策非常相似，政府在市场与调控之间疲于奔命，政策往往是压力下的短期产物，而不能高瞻远瞩地着眼于资本市场与社会保障基础的建立。结果不仅使政府的调控政策空间更小，市场与行政界限混沌一片。更要害的是，在低水准的预测与骂街式的争吵中，房地产市场的融资、流通瓶颈越卡越紧；反商反智文化泛滥，于事无补，于民有损。
恶性循环之所以打不破，首先是因为陷入抑制需求、减少交易的陷阱中不能自拔。这种来源于抑商以及围剿“投机倒把”传统的房地产方法论，其理念的核心是将投资获益视为道德罪过，将商品的供应不足导致的物价飙升归咎于交易频繁所暴露的人的逐利性。
房地产市场大部分不属于炫耀性消费，只要供应充沛，对保障型住房与普通商品住房以及高档商品房进行有效区隔，价格没有降不下来的道理。但令人遗憾的是，政策与降价的目标背道而驰。
我们的房地产政策有许多是反市场常识的，因此也是反智的。中小城市土地拍卖屡创天价，只有一个解释，政府严格控制土地的信息带来市场心理预期变化，当人们普遍认可土地供应紧张与需求者众时，资产价值就有了重估的基础。当大多数交易者认为某个资本品会值高价时，它就值这个价格，这是心理金融学的精义。最近对小产权房的清理是强化而不是淡化了土地升值的暗示。
第一篇第二章 时远时近，开发商与政府在博弈（4）
在中小地产商融资与普通购房者的二手房交易上，有关部门继续秉持反交易抑投资之旗，在加税和紧缩信贷上大做文章。从信贷上来说，房地产贷款在倾向进入加息通道的数年间，个人房贷的负担已经增加了10％以上，同时提高首付比例至50％，增加贷款成本的馊主意层出不穷。政府如果依此行事，受害最大的将是那些既够不上经济适用房购买资格、也无力以大笔现金购房的普通工薪阶层。
税务部门最乐意听到的加税建议早在一些地方付诸实施。北京、杭州、上海等地对二手房交易征收土地增值税，上海对非普通二手住宅在交易环节所课的税负可达到交易价格的10％左右。与上海呼应的城市颇多，如房价领风气之先的深圳市在2007年7月17日由市地税局召开新闻发布会，提出拟于9月底前，实施对二手房征收土地增值税，以及建设二手房价格评估来强化二手房交易个税征管，加快土地增值税汇算清缴等一揽子手段，以调控房价。
同时南京也祭出了各种限价房的法宝，北京、广州祭出限地的法宝。实际上，从2005年至今，征收营业税、取消个人所得税优惠政策、个人对外销售购买不足两年住房全额征收营业税等措施层出不穷，导致二手房交易成本上升1/3左右。除了收税者与审批者大获利市之外，于房产交易双方未见点滴好处，行政调控最厉害的南京，4月创造两小时每平方米房价暴涨1200元的“奇迹”，从长期来看“奇迹”还会发生。
房价上升催生了两种文化，地方政策结合了反商文化与任期土地价值最大化的投机文化，而民众中则出现反智文化的苗头。当普通人希望以行政权力和魔咒对付房地产市场的特权时，未曾料到这个魔咒已经通过股市印花税、权证等种种变形的方式，再次落到了普通投资者自己的头上。
为什么不能承认，当初驱赶低收入者入商品房市场是个绝大的错误，导致今天民怨沸腾；为什么不能正视，将5％的土地出让金用于廉租房建设这一最低标准的城市不多；为什么不能承认，在货币过剩的时代，不管什么领域的投资只要不违法都值得尊重；为什么不能坦言，人民币对外升值与对内贬值突显了房地产的投资价值；为什么闭目塞听没有看到外资在境内房地产
市场的全面渗透，套牢外资根本是个梦想？
如果政府真想降低房价，有各种市场化之路：如设法使小产权房合法化，从根源上降低土地价值重估预期，降低普通购房者的融资成本，加快二手房的流通效率，开拓股市、债市、外汇、房地产信托市场等各种投资渠道，而不是只提供股市、楼市两条狭窄的投资主渠道，又以关门打狗的方式对待涉身其中的投资者。
市场集体反智的结果，是造成更大的困境，我们曾经经历的集体反智时代，使中国传统文化中一脉商统近于断绝，难道在开始进行金融战的今天，还要重蹈一次反商反智的覆辙吗？（2007…07…31）
对房地产市场为什么不能进行明确的市场化调控
房地产市场之所以沸沸扬扬，消息不断，是因为房地产调控政策中行政与市场难以取得平衡。
传言如飞蚊，盘旋不去，一则说明信息不够畅通，二则说明市场敏感度增加而致有关部门举棋不定，使市场传言的生存空间扩大。过去的一周简直可以称得上是澄清周，继证监会对A股与H股互换作出澄清之后，围绕房地产有三个部门作出了澄清。
第一篇第二章 时远时近，开发商与政府在博弈（5）
首先是争议已久的二套房认定标准。在市场传言沸沸扬扬之际，2007年10月19日，在美国参加国际货币基金组织会议的央行副行长吴晓灵表示，央行还没有得到第二套房贷政策出细则的消息；其次是国税总局新闻负责人马方明表示，物业税征收尚无时间表，相关媒体报道不属实；最后是证监会新闻处证实监管部门从未暂停房地产企业在内地A股市场的IPO申请受理和审批工作，称“此前相关媒体的报道严重失实，是极其不负责任的”。
得到这些郑重的澄清，我们并不能据此对房地产未来的走势作出明确的判断，鉴于细则未定，房地产交易不可能关门大吉，在这段时间里必定产生各自解读的情况。传言、澄清可以作用于交易者的心态，使短期资金流动出现逆转，以前也曾经发生过，但均未能左右市场大局，那些认为中国房价将大跌的预言家已经落空了几次，希望他们此次预言成真。
媒体的报道未必尽是空穴来风。比如房贷新政出台月余，一些官员、银行纷纷出面表态，态度不一。一个很明显的事实是，如果要将房贷新政落到实处，对于各个银行的认定标准实行一刀切的管理必不可少，否则就变成一场游戏。但对一些小型商业银行而言，房贷是主要业务之一甚至占一半以上，如果一刀切没有缓冲余地，这些银行风险暴露无遗，又无法立刻上市融资，央行将直面这些银行的生存问题。如果实行一刀切，有两个办法可以补救，一是由财政进行补贴，这条路差不多已经被封堵，另一条路就是扩大消费贷款，所谓的动量贷款等不过是允许信誉尚佳者融资入股市的另类渠道。
离开楼市进入股市，这才是前门拒虎，后门迎狼。从央行的角度出发，如何为众多商业银行找到生存之道也是一项重要的任务，避免一刀切又要完成宏观调控指令，几乎是不可能完成的任务。
至于物业税与房地产企业IPO，财政部官员曾经表示“十一五”后期开征物业税，2008年进行挑选几个城市进行实转试点，从时间上是衔接得上的。据马方明介绍，物业税属于地方税种，其开征等事宜都是由全国人大常委会立法来决定，国家税务总局只是执行机构，不可能自己制定征收的时间表。这表明了税务总局的法治精神。无独有偶，证监会对地产企业IPO暂停的澄清也有尊重法律的一面，事实上，法律从未赋予证监会或下属发审委阻断某一行业上市融资的权力。不过由于发审委工作并不透明，我们无法得知上市申请通不过是因为这个原因或者那个尺度。
要避免陷入调控市场与行政不能兼顾的泥潭，政府无疑应该出台更为市场化的调控手段。在流动性过剩时要封堵资产价格预期，最好的办法是出台物业税减少投资收益，或者提供多渠道的高收益投资渠道，舍弃这些根本转而卡住融资渠道，其直接后果是房地产商与购买者重新洗牌。
有两大市场手段，一是经过人大审核征收物业税，取消与之抵触的税费，将相关税费投入廉租房建设。物业税是个系统工程，考验的是政府的公共财政、信息以及税收成本的掌控能力，以及对于公民财产收入的尊重与对社会二次分配公平的尊重度。政府放开市场30％这一块，切实提供70％的保障性住房，同时征收物业税、发展“住房银行”，源源不断地弥补保障性住房开发资金的不足和中等收入阶层融资渠道的不畅，这可以解决市场与行政牵扯不清留下的无数后遗症。二是大力发展民间投资市场，沟通海内外资金，扩大私募证券与股权基金等投资渠道，不要再让外资在所谓的封闭市场中还占据中国基金业半壁江山。动用行政手段卡住房地产融资渠道，地产业IPO虽然可以被卡，但在一个仍存在预期的市场中，资金不存在流失，只存在递补。不要忘了国际资金的威力，地产企业会将香港股市作为融资主渠道，也许任志强会后悔没有学潘石屹那么�