按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
文/本刊记者 甄爱军
文前提要：市场观望气氛渐浓，很多原本打算出售的房源转而进入租赁市场。业内人士表示，“转售为租”其实也要讲究技巧，这样才能起到暂时缓解还贷压力的作用，同时又能保证在市场好转之时顺利出售。
“转售为租”要做的仅仅只是挂牌出租吗？答案是否定的。国家调控政策引起的观望态势在短时间内无法改变，这打乱了不少房东的投资计划。原本打算将物业出售，但因为税费的增加，以及市场购买意愿的降低，出售的可能性大大降低。迫于还贷压力，有房东考虑“转售为租”。
业内人士表示，“转售为租”将要面临很多实际问题。比如是否在装修方面进行投入，如何挑选租客，以及根据市场行情来调整计划等等，这都需要房东提前考虑清楚，也唯有如此，方能做到售、租两不误。
楼市频现“售转租”
张女士决定通知中介公司，房子不卖了，改为出租。张女士在上海的古北板块投资了一套公寓，2007年夏天买进。去年年底就挂牌700万元出售，虽然看房的人不少，要么是嫌房价高，要么是对未来房价走势心存悲观，因此没有人最终下决心跟她签买卖合同。
进入新年之后，新的税费政策让她不得不随之做出调整，虽然挂牌价仍然是700万元，不过却为“到手价”。如果按照“到手价”来计算，买家的成本会大幅提高，包括卖家原本应该承担的二手房交易个人所得税、营业税以及中介佣金等，全部转嫁给了买家，这其实是变相抬高了房价，反而对出售形成了阻力。
之前张女士并未考虑到出租，因为房价的不断上涨，让她几乎忽略了租金收益。但现在的境况有些不同了。房价已将近一个多月没有上涨了，而且未来调整的可能性也不小，因此如无法抛售出去的话，出租也许是更为实际的选择。
记者通过进一步调查发现，目前二手房市场上“转售为租”现象并不少见。上海美联物业企业传讯部负责人许嵩表示，今年1月份前半个月进入租赁市场的原待售房源数量有所增加，环比去年12月份，增幅达3成左右。
在其他城市，也出现了这种情形。北京中原三级市场研究部有关人士表示，虽然目前已经进入住宅租赁市场淡季，但由于房产市场陷入观望态势，使得原本打算出售物业的房东将房源投入到租赁市场，使得租赁房屋的供应量略有上涨。
“售转租”实为减负
业内人士表示，“转售为租”其实在很大程度上有利于缓解投资者资金压力。在2009年第二、三季度，房价快速上涨，处于这样的市场行情中，租金收益相对房价的上涨幅度来说，几乎少得可怜。如2009年初市中心一套总价为300万元的公寓，月租金约6000元，全年租金收入为7。2万元，看似不少，但这套公寓到了2009年10月份，可买到500万元，仅靠物业自身升值便可带来200万元的收益，相对来说租金收益便可忽略不计了。但随着国家对楼市进行调控，未来房价出现调整的可能性很大。因此在这种市场行情中，如果还选择空关，已不合时宜。
记者了解到，眼下选择“售转租”在很大程度上是出于缓解资金压力的目的。据上海美联物业古北分行营业经理刘洪志介绍，目前古北板块选择“售转租”的房东，几乎都存在还贷压力。刘洪志说：“部分有贷款压力的业主，如遇到日籍、欧美的客户，即使降价10％～15％也愿意放租，非常有诚意。”除此之外，有来自浦东联洋板块、虹口四平板块的中介也提出了相同的观点。
玩转“售转租”有讲究
想要玩转“售转租”，房东其实还有不少工作要做。业内人士提醒说，其实要成功实现“售转租”，并非只是简单地从中介公司撤销出售信息，转而换成出租信息便万事大吉，其实这其中还涉及到诸多具体事宜需要自己一一处理。上海德佑地产市场研究部有关人士表示，“售转租”物业不同于长期出租房源，诸如装修、如何签订租赁合同等等，都必须事先考虑清楚。
业内人士表示，对于“售转租”情形而言，房东一定要事先确定自己的投资计划，比如考虑清楚调整的目的是什么？是想先暂时过渡还是打算坚持持有？然后再结合如何减负来制定具体的出租策略。那么，房东应该怎样操作呢？下面我们结合具体案例来分析。
投入与否具体分析
到底要不要投入，这得根据实际情况来确定。
【案例一】考虑到自己所持有物业还有三年多时间才满5年，陈先生决定先重新装修再出租。除了对局部破损装修部分进行修补之外，还准备再加一套地暖设备。这么做虽然会加大成本投入，但租金收益却会由此而得到提高。
【解析】上海美联物业联洋分行营业经理徐庆累表示，由于“售转租”房源的特殊性，因此房东在出租之前，是否应该加大投入，应该根据具体情况而定。如果准备长期持有（如超过3年），那么适当投入是值得考虑的，因为租金收益在很大程度上跟房屋自身品质尤其是装修程度有很大关系。但如果房东并不打算长期持有，只是在出租过程中等待市场反转之后再出售，那么则可以不考虑继续投入，毕竟收回成本还是要花时间的。
至于投入的多少，徐庆累表示适可而止。在他看来，简洁大方的装修风格更受租客的欢迎，如一味追求奢华，徒增负担，效果反而并不理想。
首选优质客户
高素质的客户会自觉爱惜房屋，这样会减少人为的损毁程度，有利于日后出售。
【案例二】季女士准备出租一套已经空关了一年多的公寓，月租金市场价约4500元左右。一家公司欲以4200元/月的价格长期租赁下来，用来安置公司中层管理人员居住。但季女士认为没有达到自己的心理价位而拒绝了。
【解析】刘洪志表示，对于“售转租”的房东来说，在租客选择方面也有讲究，建议尽量选择优质客户来做自己的房客。刘洪志解释说，对于“售转租”房东来说，大多数人的真正目的并不是打算长期持有物业，“转租”只是为了渡过眼前的难关，因此如果选择优质客户不仅仅能够获取稳定的租金收益，而且物业状况也尽可能得到较好的保护，这有利于日后出售。
刘洪志提醒说，房东应该尽量避开二房东。二房东为了赚钱更多的差价，往往会对房间重新进行分割，并租给更多的人，使得房屋内部变得面目全非，在出售时难免会让买家挑三拣四。
事先说明有必要
如果把自己的想法事先跟租客交代清楚，其实可在很大程度上避免纠纷的发生。
【案例三】有人愿意租住周先生的公寓，在签订租赁合同时，周先生很坦率地告诉对方，如果在今年秋季市场形势好转，他考虑将房屋转手出去，对方表示没有异议。
【解析】刘洪志表示，周先生的做法无疑是可取的。在很多时候，房东因为害怕租客反感，因此不敢跟对方明说自己的真实意图。但对于“售转租”房东来说，则有必要打消这种疑虑，并坦诚相待，也只有这样，才能避免一些纠纷。
当然，在跟对方说明自己真实想法的同时，还可适当做出一些承诺，比如承诺即使出售房产，但保证租赁合约有效；或者事先告诉对方如果自己违约，他（她）将得到哪些补偿等等，以示己方诚意。
提前通知两便利
在出租过程中，如果打算挂牌出售，则有必要跟对方事先打个招呼，并取得对方放弃“优先购买权”的承诺书。
【案例四】付先生在跟租客签订租赁合同时，在征得对方同意的前提下，让其做出放弃优先购买其的承诺。他之所以要如此操作，是想在市场好转之后能顺利地将房产转手。
【解析】徐庆累表示，出售带租约的房屋，一般尽可能提前通知租客，让他（她）有个心理准备，同时还要取得租客放弃“优先购买权”的承诺书，这样做不管是对租客还是对房东自己都有好处。对方提前了解到了房东的想法，也有时间去采取应对措施；而房东也更加容易得到租客的理解。