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潭际且话押檬帧薄６杂谕蚩评此担�1988年是具有标志意义的一年。这一年万科经历了两件大事，一是进行股份制改造，二是开始介入房地产。万科正在迎接一个里程碑式的开始。
1989逆流而上 八仙过海
这年的市场是“消费降温，市场疲软，商品积压，资金短缺，生意难做”。但是，我国住房制度改革工作还在有条不紊地推进。2月，北京首次公开出售商品房。6月，天津川府新村等建设部第一批三个“城市住宅小区试点”一建成，就成了业内关注的焦点。这一年万科进入房地产领域开发第一个项目天景花园时，还是一个杂牌军。在这个不适合大干一番事业的阴郁季节，偏偏有人不甘平庸，执着于捕捉变化中的积极信号，寻找机会，逆流而上。
1990浦东开放 上海突破
在南方经济特区取得了初步成功经验之后，邓小平开始把目光聚焦到上海。一切似乎波澜不惊，但就在这个春节过后，浦东命运截然不同。中央决定实施上海浦东开发战略，促进了上海城市建设和房地产开发的步伐。1990年春节刚过，时任上海市市长的朱镕基就率团到了新加坡等地，他此行的目的就是为上海的住房改革寻到一条破题之道。以前，上海人是“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”，而现在很多浦西人却争相入住浦东。
第四章 冬天里的一把火
1991房企上市 做大做强
自1991年开始，民营房地产企业不断涌现，结束了国有房企一统天下的格局。就是通过到菜市场摆摊，万科一步一步完成了股票的推介认购。上市打开了资本市场的大门，从此接受过资本洗礼的万科开始频频和资本亲密接触，在资本的指引棒下，万科渐入佳境，开始腾飞。此后，风起云涌的上市浪潮不仅席卷A股，还流传到香江。福建人黄如论，带着在国外赚回的第一桶金回到家乡，投资房地产，终成大业。
1992活力中国 疯狂地产
1992年初，已经88岁高龄的邓小平，去了深圳等4个城市，上百次开口说话。他的声音再一次震动了整个中国。邓小平的历史性讲话，把我国的经济改革推向一个新的高度。在这个大背景下，中国卷起了开发房地产的浪潮。“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为当年一些生意人的经典语录。让人热血贲张的海南岛开始培养日后中国房地产业的巨子。1992年9月15日，经国家新闻出版署批准，《中国房地产报》全国公开发行。
1993泡沫破裂 风雨洗礼
这一年，我们见证了房地产泡沫那一瞬间的巅峰与破灭，更记住了经济学中的一个重要词汇——宏观调控。1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，一路高歌猛进的海南房地产热戛然而止，房地产市场陷入了“万劫不复之境地”。“治理北海泡沫；要掉几颗脑袋！”朱镕基副总理以他的个性化语言；为北海二十世纪九十年代初的房地产开发热画上句号。万科也险些陷在北海。
1994 房改再启 顺驰扩张
63岁的“才自清高志自高”的朱镕基走到前台，负起经济改革大任。1994年7月18日，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，这个决定再次开启了城镇住房制度改革之路。全国房地产进入了紧缩状态。中央政府以及各地政府推出种种举措，以力挽房地产市场之颓势。上海“蓝印户口”政策出台最快，也最具影响。1994年，中国房地产界的又一匹黑马横空出世，他就是那个颇具传奇色彩的人物——孙宏斌。
第五章 未来不是梦
1995 传奇策划 指点江山
沧海横流，方显英雄本色。在中国房地产发展史上，这一年却是富力地产和世茂地产的“转折年”。两位“大师级”房地产策划人跳进了我们的视线，江湖上人称“南王北邓”，王是王志纲，邓即邓智仁。王志纲十多年前的一场伟大的策划，挽救了碧桂园这样一个家族企业。邓智仁败走玫瑰园时，留下了一句名言：“我是全北京最失败的人。”但不可否认是，他的销售理念培养了北京本土开发商的市场意识和专业精神。
1996 高层研讨 沪上实践
朱镕基指出，当前最有可能形成消费热点的是住宅，要推进房改，盘活存量，搞活流通，促进住宅建设，带动相关产业发展。建设部抽调有关司局专业人员，对发展住宅建设进行深入分析。建设部在杭州召开共商住宅建设发展大计会议，杭州居然找不出一个像样的住宅小区让代表参观。当北京的决策层正在酝酿出台住宅建设新策，刺激住宅消费之时，上海市长宁区已“领跑”于市场前沿，率先开始了实践，在房地产发展史上产生了重要影响。
1997 房改新政 启动在即
东南亚金融风暴触目惊心，香港楼市和股市泡沫双双破灭所带出的一系列连锁反应，使香港经济遭受重创。掌控中国经济大局的朱镕基高瞻远瞩，他认为必须尽快启动住宅消费，用它来拉动中国经济。国家有关部委组织力量，加班加点研究取消福利实物分房制度。朱镕基聘请王石为房地产顾问。一方“傍大款”，一方“娶靓女”，华远牵手华润走上购并的舞台。任志强梦想成真，华远借海外股东华润北京置地间接上市，融资达到10亿元人民币。
第六章 千年等一回
1998 住房制度 彻底转身
十年一觉安居梦，二度房改今始来。1998年，中国启动了一场影响国内经济以后十年并一直持续下去的改革。从这一年起，在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，开始向住房分配货币化过渡，市场化的“商品房”成为了城市住房建设的主题词。二十年的积累探索后，中国的住房改革，终于在制度层面完成了彻底的转身。在后来的经济建设中，房地产一直是拉动经济成长的“火车头”，也成了最具暴利气质的行业。
1999 处置“烂尾” 海南试点
1999年是房地产市场的最具转变性的一年。在这一转变中，发展商真正体会到了市场到底是怎么一回事。一个未来的中国房地产会展第一品牌横空出世，这就是“住交会”。***说：“海南的房地产积压问题一定要想办法解决好。” 这一年，成为了海南房地产复苏的破冰之年。国务院决定在海南开展全国处置积压房地产试点工作。处置每一宗“半拉子”工程，都是一场攻坚战。历经八年，海南终于完成了“化蝶”蜕变之路。
2000 散户特征 联盟时代
新世纪，新千年，过去和未来在这里交汇，现实与希望在此刻对接。当住宅的商品属性被还原出来，当有了银行按揭，商品房从面向少数群体的奢侈消费迅速转向普通人的大众消费，中国房地产终于迎来了跨越式发展。面对世界市场日益一体化的现实，住宅产业的战略性联盟时代已经到来。万科王石、华润宁高宁、华远任志强联袂为我们上演了一场市场经济模式下的夺权大战。这在全世界的商战历史上，也是绝无仅有的。
2001 股市暴跌 楼市升温
2001年，沪深股市自1994年7月325点转牛以来的指数最大下跌，投资者可谓悲喜交加、刻骨铭心、欲哭无泪。证券市场和房地产行业关联度极高，这时大家又把目光投向了楼市。2001年是股市和楼市的牛熊分水岭：股市大熊，楼市大牛。2001年，刚刚升温的中国房地产，催生了一个举国关注的新生经济学词汇——“温州炒房团”。温州炒房团逐渐形成规模效应，所到之处，当地房价一路飙升。
2002 冬春之争 惊动总理
2002年元旦，清华大学经济管理学院教授魏杰在中央电视台发表了题为《2002，房地产的冬天》的访谈讲话，“如果楼市不崩盘，我就去跳楼。”魏杰教授高论一出，不啻引爆了一颗重磅炸弹，影一场围绕“冬天”还是“春天”，有无“泡沫”的世纪大论战贯穿全年。“冬天论”还引起了朱镕基总理的关注，他亲自打电话给建设部部长俞正声，要求建设部加强市场分析。这年5月，深圳京基集团25万美元请出克林顿，“总统营销”出奇制胜。
第七章 让我欢喜让我忧
2003 宏观调控 渐成共识
随着房地产热营造的一个内外俱旺的经济景象，却是各种原材料和能源因紧缺而价格一路飞涨。在决策层面宏观投资过热已渐成共识。有人把2003年称作“土地市场治理整顿年”。为了有效遏制住土地资源的流失，国家一年内连续出台了一系列土地政策来参与调控宏观经济。“121号文”和“18号文”的前后出台，让开发商感受到了冰火两重天。“上海首富”周正毅落马，也令京沪房地产界许多“风云人物”油然而生兔死狐悲之情……
2004 及时点刹 政策频出
2004年上半年中国房地产经历了宏观调控最严厉的“春天”，建设部部长汪光焘强调说，行业发展要服从国家大局。有人说2004年是中国地产政策年，也有人说2004年是中国地产政策执行年。宏观调控之势让许多房地产企业措手不及，但是其中的弄潮儿仍然继续着流光溢彩的神话，2004年，北伐西进的深圳、广州房企赶上了历史上最好的机遇。这一年，不但出台了许多与房地产相关的法律、法规，而且发生了许多典型的、令人难忘的案例。
2005 共度风雨 守候彩虹
国务院总理温家宝在“两会”上所作《政府工作报告》当中，单辟章节提出抑制高房价，剑锋直指房地产投资过热。政府与开发商的博弈、政策频出与房价继续上涨成为宏观调控掀起的滔天巨浪，2005年由此在中国房地产发展史上留下了浓重的一笔。这一年里，和声一片的易宪容和骂声不止的任志强成为最受媒体关注的“红人”。房价高高在上，万般无奈之下，渴望住房的人们“逼上梁山”，一场声势浩大的民间造房运动蓬勃兴起。
2006 惩治腐败 任重道远
“国六条”的出台标志着房地产新一轮调控帷幕再次拉开。从2003年到2006年，房地产调控政策一个接一个，一个比一个严厉，年年试图调控房价，结果是出台一个政策，房价就涨一轮，再出台一次再涨一轮。在畸高的房价中，有一个重要的成本往往被大家忽视，那就是腐败成本。2006年有多名副省级官员先后落马，房地产业成为我国当前社会中最能展现权钱交换关系的典型领域，官员的腐败与开发商的暴利，如同魑魅魍魉一样沆瀣一气。
第八章 明天会更好
2007 安居一梦 十年轮回
这是一个让人倍感温暖的“民生年”！《物权法》高票通过、调控政策重磅出击、国务院24号文引领住房体制第三次变革、国土部39号令直指囤积土地的众“地主”、5次加息、第二套房贷首付上调、地王频现……在大事连连的2007年，房地产领域的确发生了很多具有里程碑意义的事件。历经诸多弯路的中国房地产业改革政策十年之后的彻底回归，让我们有理由相信今后的道路绝不会像十年前一样面临如此之多的坎坷。
2008 金融危机 地产调整
中国人似乎都想在这一年做一个辉煌的总结，但这一年开始得却如此艰难。一场严重的金融危机横扫了全球。在这一背景下，中国房地产市场遭遇了前所未有的“寒冬”，这令一些心存希望的开发商措手不及。过冬御寒，寻觅一件合身的“棉衣”刻不容缓。没有准备好“棉衣”的企业被冻得遍体鳞伤，而一些高瞻远瞩的企业则针对“天