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做个有钱的女人-第14章

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推算可以看到,到了2009年,你只需要花月收入的百分之十四点三九;2019年只需要花百分之十点一三;2029年只需要百分之二点六一,就能偿还抵押贷款。

如果把钱投资到固定利息的债券:你现在四十岁,希望六十五岁时每月有三千欧元,按今天的购买力计算,你那时已经需要七千六百九十欧元了(平均通货膨胀率为4%,这个比率低于过去三十年的平均通货膨胀率)。等你到了七十五岁,为了保持相当于今天三千欧元的购买力,你必须有一万一千三百八十三欧元。假如你到八十五岁还精神抖擞,希望有三千欧元的购买力,那你每个月就必须有一万六千八百五十欧元。透过这个例子可以清楚看到:你绝对不能只在固定利息债券上进行投资。

由此可见,通货膨胀会让财富减少。但如果你采取低额分期付款,却可以利用通货膨胀的可怕效应抵消抵押!

三个要素

第一个要素,我们已经讨论过了:对你有利的利息差异,只有当你把钱投资到股市时才会出现。安全和高利润不会同时存在。为了获得高利润,我们必须付出代价,这个代价就是冒险精神,而你必须自己做出决定。根据经验,对于有风险的事,女人总是比男人觉得更难做到。一方面,这和大多数女性从未特别关心过投资有关。我建议你至少把资金的一部分投资到股市,可以投资股票或基金,就能亲身体会到这多有吸引力,而且实际上的风险有多小。

第二个要素:只有当你每个月的收入能够负担抵押的分期付款额时,才可以接受其他金额更高的抵押贷款。永远不要为了支付每个月的分期付款而依赖投资的利润。利润是一个“平均数字”,也就是说你在某一年可能根本没有利润。如果你因为某个月没有利息收入而付不出贷款,问题就严重了,你的房子可能不保。

第三个要素:你这么做时必须是心情轻松的。稍微觉得有些不舒服是完全正常的,但是如果你夜里害怕到睡不着———即使这种害怕可能完全没有理由———那代价就太大了。不过,若你就是“需要”能说出:“房子的贷款已经付清,现在它属于我了。”那在这里就用不着讨论了。

有钱女人的锦囊

请你考虑一下,为了把钱投资到股市并带来利润,你是否也应该用房子做抵押,来获得更高的贷款。

只要你的钱仍然放在房子上,就绝对不会为你带来利息。

你有可能获得平均至少12%的利润,超过抵押贷款利息7%。即使只获得8%的利润,仍然还有3%的利息获利机会。

如果分期付款额很低,时间一久,通货膨胀将会使你的抵押贷款减少。

你拥有更多选择机会,可以灵活运用。例如,你可以把钱重新放回房子上。

你要确信自己可以有持续的收入支付利息。

不要过度冒险,用这种方式将多出来的资金进行投资。至少把其中的20%当成现金储备,25%投资到退休基金。再把另外25%投资到分布广泛的国际股票基金上。你只能用剩下的30%投资个别股票或特殊基金。

如果已有固定贷款合约,怎么办?

你只要支付最低的分期付款额。如果现有贷款合约的高额分期付款方式,令你觉得被限制住了,那就说服你的银行改变贷款方式。基本上,分为消费贷款和抵押贷款两种情况。

让我们从消费债务开始。这方面的大前提是:你要先强烈且坚决地要求自己改变,因为你知道这会影响你的生活质量和未来。

当你决定每个月只偿还最低的分期付款额后,就去找你的银行,客气地请他们同意你支付更低的分期付款额。银行比你更清楚如何做到这点。当然,不要告诉银行真正的原因,他们可能无法理解。你会发现你能和大多数行员沟通,他们多是有理智的人。行员通常会提出建议,告诉你如何延长贷款期限或如何转为长期贷款。然而,也有一些行员就是不肯迁就,遇到这种情况也不要放弃,如果他表现得非常固执,你还是可以和他的上司谈。

如果实在不行,那你干脆去另一家银行开户。若你有两个月或三个月之久,不遵守贷款合约付原来银行利息的话,再固执的行员也得跟你谈。不用害怕采取这种手段,因为从法律上来说,三个月之内根本什么事也不会发生。你会接到几通恼羞成怒的电话和几封信。但这是你计划中的一部分,在三个月内不会发生任何事。

不过,这并不是说可以从此不理会你的义务。欠债还钱是天经地义,但是要配合自己的新理念,用不破坏你的生活质量和未来的方式还债。

抵押解约

如果你突然希望摆脱抵押贷款合约,那就有些困难了。原则上,银行必须同意让你解约。

当然,银行可能要求你支付所谓的提前解约赔偿金。理由如下:假设你以9%的利率进行贷款,那银行必须为这笔金额付出更多的钱,再把这笔贷款给你。如果你现在因为能在别处借到更便宜的钱,而想偿还抵押,银行就会亏损。根据合约,银行应该从你那里得到9%的利息。如果银行在到期前从你那里收回贷款,而日后只能以5%的利率再借出去,就会对银行造成4%的亏损。可能还不只少了4%,而是比银行能够得到的少了80%!这个亏损应该由你来承担。

你要让银行以书面形式提出提前解约赔偿。还要请专家查核一下,银行在计算时是否符合法定标准。专家也可以为你准确算出,省下的利息是否多于应付的赔偿金。

与银行打交道的正确方法

当我们思考如何降低每月的分期付款额时,并没考虑到如果我们知道如何与银行打交道,许多事就容易得多。思考这个问题是应该的,因为很多女性根本没有受到银行行员的公平对待。

不过,也不能把责任都推给行员。一方面,并非所有行员的服务态度都很差劲,有愈来愈多的人把去银行当成一件愉快的事。另一方面,这种态度不符合自我负责的原则。你要记住:有债务的人,就拥有权力。你当然希望有支配自己生活的权力,不是吗?正好在和银行及行员打交道时,有一些基本的事是你能够且应该做的。银行人员对你是否友好,大部分是取决于你自己。

寻找合适的银行

有的银行确实一开始就没做到应有的服务,这种银行不适合你。你很快就能从“外观”发现这点,例如:银行设施、里面的员工和该银行现有的客户。如果你刚踏进一家银行,立刻觉得不舒服,那为什么还要待下去呢?

还有一些银行希望客户是公司的职员,而不是独立开业者。这虽然是他们的明确宗旨,但很遗憾,往往不是一眼就能看出来的。

若你是自己开业并希望贷款,那选择合适的银行,就是你随时要做出的重要财务决定之一。你必须慎选银行,了解银行里的人是否熟悉你的行业;如果不是,我建议你去找另外一家银行。否则你会有太多事情要解释、要“证明”。但最重要的一点是,你很难指望从不了解你需求的银行得到专业服务。你还要进一步确认:他们不仅熟悉你从事的行业,而且喜欢并给予高度评价。这一点很重要:如果银行不是真的喜欢你,或甚至对你的工作保持怀疑,又怎么会资助你呢?

  假如你是自己开业并希望贷款,那么尽量不要找分行。因为这样无法和决策者谈,你得耐着性子绕个大圈,而且只能透过客观的数字努力让银行答应放款。没有比起你终于说服一位行员决定资助你,但几天(或几星期)后却收到总行拒绝资助的信让人更沮丧的了。

以下几个问题可以帮助你找到合适的银行:

那家银行有多少资本?(要求银行出示收支报表。这样你不仅表现出非常内行的样子,也真能从中了解很多情况。)

决定权在谁:是你的洽谈人员?还是总行?

他们了解你的行业吗?根据行员的观点,这个行业有什么机会与风险?有时,行员由于有接触类似客户的经验,可以提出好建议,例如:去找顾问、使用B计划、找公关或营销等。你会惊讶地发现行员可以和你一起认真思考。

他们可以提供哪些特殊服务?(既然你是特殊人物,为什么不应受到特殊待遇?)

要求银行提供类似性质客户的推荐。虽然行员不会马上告诉你某位客户的数据,但他可以打电话给客户,询问他们是否可以当推荐人。透过这种方式,你不仅可以由此掌握重要信息,还可以建立一些关系网络,带来利润。

银行人员举足轻重

当你确信银行符合合作的基本条件后,接下来就是关键了。因为最重要的并不是银行,而是“行员”。你不能和银行建立关系,却可以和行员建立关系。一位对你有好感、内行的优秀行员,会让去银行成为愉快的事。如果你是自己开业,那挑选一位这样的行员就绝对必要,他(她)很可能会成为你的事业的超级关键人物。

如果你够有自信的话,我会建议你直接找决策者(也就是银行主管)洽谈。道理很简单,因为其他人始终只是间接途径,所有重要的决定都由这个人制定。

怎样才能找到“对”的洽谈人员呢?你可以向有类似经验的人打听,也可以问你的税务顾问和律师,还可以向其他独立开业者打听。不过,即使你觉得第一个遇上的行员很好,也不要马上接受,至少要和三位行员洽谈过再决定。可以考虑一下你们的合作前景。

你希望一开始就保证受到尊重吗?非常简单,不要自己去约第一次的会谈时间。如果那人是你的律师或税务顾问推荐的,请他们帮你打电话,先替你美言几句,那你马上就能找到最佳入口。

同样的,你的洽谈行员以后当然也能成为很好的意见提供者。不管怎样,在你的关系网络里有一位喜欢你和你的公司的银行人员,对你来说大有益处。

建立良好关系

当你找到合适的行员后,应该明白你们之间是一种互惠关系。因此也要想一下,你可以为自己的行员做些什么。那位行员除了他的本职外,是否还会为你效劳,则取决于你的事业心了。关于如何和银行行员搞好关系,我有几个建议:

请他吃饭。你会发现,大部分行员在银行外都会变得轻松,有一点像你们联合起来反对银行似的。

定期把他所需的数据寄给他,随时更新你的资产报表,把你的缴税单影印一份给他。尽可能和银行行员合作愉快,也可以自然地从度假地点寄张明信片给他。

如果你某次预料到付款会出问题,可以在他发觉前先打电话给他———而且是在他想打电话给你之前。如果你知道自己将面临几个月的困难期,也可以把这个情况告诉他,拜托他给你透支三个月的贷款。

尽管你根本不需要,也可以平静地要求他提供透支贷款。你可以用这种方法为自己塑造信用可靠的形象。

不过,在你和行员的“友谊”中,有一点和其他的友谊关系不同:当你陷入危机或对自己的事业有所疑惑时,可能会和朋友们谈论,但永远不能和你的行员谈。永远不要和银行职员分享你对事业的疑虑———真的永远不要!

使用上述方法,你不仅能和银行行员维持有利的关系,而且还可以在希望改变贷款方式时,获得银行的实质帮助。

财富是保留给那些了解并遵守金钱法则的人

你能想象有些人真的不想有钱吗?大多数女人根本
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